안녕하세요^^ 새날드림입니다.

가을비가 촉촉히 내려 이제 겨울의 문턱으로 가려나 봅니다.

오늘은 부동산 거래나 임대차 계약을 하다보면, 등기부등본 갑구에 신탁등기가 되어있는 부동산들이 왕왕 있죠?

오늘은 이 알쏭달쏭한 부동산신탁에 대해 알아보겠습니다.^^

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먼저 신탁법 2조에서 신탁에 대한 정의를 살펴 보겠습니다.

제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

라고 되어있습니다.​

신탁의 종류에는 계약신탁과 유언신탁, 사익신탁과 공익신탁, 자익신탁과 타익신탁, 민사신탁과 영업신탁, 금전신탁과 비금전신탁, 개별신탁과 집단신탁 등이 있습니다.

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신탁의 일종인 부동산신탁은 부동산 재산권에 관련된 신탁계약의 일종이라고 할수 있습니다.

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부동산신탁은

부동산 소유자인 위탁자(委託者)가 부동산의 유지관리나 투자수익을 올릴 목적으로 대상 부동산을 수탁자(受託者)에게 신탁하고, 수탁자는 그 부동산을 유지관리하거나 혹은 토지를 개발하여 임대하거나 분양하여 수익을 올려 수익자(受益者)에게 교부하는 행위를 말합니다. 부동산신탁의 특징은 부동산재산권을 대상으로 하는 제도이며, 등기명의인이 수탁자명의로 귀속되는 점, 그리고 수탁자는 배타적으로 부동산의 관리, 처분권을 가지나 어디까지나 신탁목적에 따라 수익자의 이익을 위해 부동산을 관리 운영해야 하는 점이라 할 수 있습니다. 

부동산신탁의 이점은
① 소유자는 경험, 노하우, 자금이 없어도 전문신탁회사를 이용하여 사업을 영위하여 장기간 안정적 수익을 향수할 수 있고
② 소유자는 신탁수익권을 양도하거나 담보하여 자금을 마련할 수 있습니다.
③ 소유자의 상속, 파산 등이 직접사업에 영향을 미치지 않기 때문에 사업운영 자체의 안정성이 유지됩니다.
④ 소유자의 신탁재산이 상속되는 경우 당해 부동산채무가 상속세 과세가격 산정 시 공제되어 상속대책으로 이용할 수 있습니다.
⑤ 임차인은 신탁회사와 임대차계약을 하기 때문에 안심감이 있고 임료개정이나 임대차 계약갱신 시 합리적 교섭이 가능합니다.
⑥ 국가나 지방자치체는 민간자금을 이용할 수 있어 재정부담의 경감을 도모할 수 있습니다.
⑦ 사회적으로는 임대형 토지신탁개발은 토지를 처분하지 않으므로 인근의 지가앙등을 초래하지 않습니다. 

부동산용어사전 상 신탁등기란?

신탁법상 신탁은 특정의 재산권을 타인으로 하여금 일정한 자의 이익 또는 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 것을 말하는데, 이 경우에 등기하여야 할 재산권의 신탁은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있는데 이때 하는 등기를 신탁등기라 한다. 부동산의 신탁등기는 수탁자를 등기권리자로 보고 위탁자를 등기의무자로 본다. 수탁자가 단독으로 부동산의 신탁등기를 신청 할 수 있다. 수익자나 위탁자 또한 수탁자를 대위하여 신탁등기를 할 수 있다. 신탁등기는 신탁재산인 부동산에 관한 권리의 이전으로 인하여 그 권리가 신탁재산에 속하지 않게 된 경우에 신탁등기 말소 신청은 이전등기의 신청과 동일한 서면으로 하면 된다. 라고 되어있습니다.

신탁이란 쉽게 설명하면 위탁자가 부동산등의 재산권을 신탁회사(수탁자)에게 맡기고 수익자(금융기관 혹은 위탁자)를 정해 그 부동산 등의 재산권을 수탁자(신탁회사)가 관리 처분하게 하는 것을 말합니다.

담보신탁,처분신탁, 관리신탁, 개발신탁 등이 부동산 신탁에 속하며, 이 가운데 일반 부동산 거래에선 담보신탁을 자주 접할 수 있고 개발과 관련해서는 관리신탁이나 개발신탁을 자주 접하게 됩니다. 이들은 모두 담보권 설정방식이 소유권이전을 전제로 합니다. 즉 등기에 의해 제3자에게 대항력을 갖게되기 때문이며, 이것이 부동산 근저당의 담보권성정방식인 근저당권설정과는 확연한 차이입니다.

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부동산 담보신탁은 매매할 부동산 소유자의 소유권을 신탁이전하고, 회사에서 수익권증서를 교부 받은 이후 해당 수익권증서를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있는 제도입니다. 사실상 다른 금융권 대출보다 담보대출을 많이 받을 수 있기 때문에 신탁등기를 하는 사례를 부동산시장에서 쉽게 볼 수 있습니다. 

실제로 신탁기간 중 임대차 계약을 할 경우 세입자는 모든 임대차계약을 집주인이 아닌 수탁자와 해야 합니다. 만약 신탁계약의 특성을 잘 모르고, 수탁자인 신탁회사 동의 없이 신탁자(소유자)와 직접 계약을 할 경우 계약 자체가 인정되지 않는 문제가 발생할 수도 있습니다. 하지만 연체 없이 대출 원리금을 갚아 나갈 경우, 신탁회사로부터 소유권이 다시 원소유자에게 돌아오기 때문에 취득세가 없고, 근저당설정보다 비용이 적게 들어간다는 장점이 있습니다. 

그렇다면 담보신탁과 근저당의 차이를 자세히 설명드려보죠^^

담보신탁과 근저당의 유용성

근저당권 설정에 비해 비용 절감되는 '담보신탁'

부동산담보신탁를 하는 이유는 근저당 담보대출보다 더 많은 금액을 받을 수 있기 때문입니다.

물론, 은행은 개인이나 일반사업자보다 신탁회사의 신용을 더 높이 평가하기때문에 한도를 많이 보장하기 때문입니다.

그렇다면 부동산 신탁등기를 이용하면 대출이 얼마나 가능한 걸까요? 일단 방 공제(소액임차인의 최우선 변제금액)이 없기 때문에 주택담보대출이 가장 많이 나옵니다. 주로 신축빌라나 미분양이 신탁등기가 되어 있는 경우가 많으며 빌라를 기준으로 일반적인 대출은 60% 수준이지만, 신탁등기를 이용하면 매매가의 85~90%까지 대출이 가능합니다. 일례로 3억원의 주택을 매매시 3,000만원만 있으면 가능한 셈입니다. 결국 일반대출보다 실입주금이 줄어들어 실입주금이 부족한 경우 신탁등기를 선택하는 경우가 많습니다. 

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부동산 담보신탁의 권리 주체는 수탁자(신탁회사), 위탁자(토지소유자, 건물소유자, 채무자), 금융기관(우선수익자) 이렇게 3주체이며, 아래의 그림처럼 관계가 형성됩니다.

부동산 처분신탁은 부동산 소유자가 부동산의 처분을 신탁회사(수탁자)에게 위임하기 위하여 신탁등기하는 것을 말합니다. 위탁한 부동산의 처분시까지 총체적인 관리 및 처분을 신탁회사가 수행하는 갑종처분신탁과 부동산 처분시까지 소유권의 관리 및 단순한 처분행위만을 신탁하는 을종처분신탁으로 구분합니다.

처분신탁 보수율은 금액에 따라 0.4~1.6%로 차등 적용됩니다. 

부동산 관리신탁은 부동산을 소유하고 있으나 전문지식과 경험이 부족해 직접 관리하는데 어려움을 겪을 경우 이용할 수 있는 제도입니다. 관리신탁에는 갑종과 을종이 있는데 갑종은 소유자가 맡긴 부동산을 소유권뿐만 아니라 유지, 보수, 임대차관리, 세제관리 등 모든 사항을 관리해 수익을 되돌려 주는 제도입니다. 을종 관리신탁은 소유권만을 관리하는 제도로 관리가 필요치 않은 임야 등의 부동산에 적합해 국내에 장기간 살지 않거나 외국으로 이민할 때 부동산 사기의 염려에서 벗어날 수 있는 편리한 제도입니다. 연간 수수료는 수탁재산별로 0.1~0.6% 선입니다.

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부동산 개발신탁은 토지를 신탁회사에 맡겨 개발시킨 후 임대하거나 분양하는 방식을 말합니다. 전자를 임대형, 후자를 분양형이라고 합니다. 이 신탁방식은 토지소유자가 토지의 유효이용을 도모하여 이익을 올릴 목저으로 그 토지를 수탁자(신탁회사)에게 신탁하고 수탁자는 신탁계약이 정하는 바에 따라 건축자금의 조달, 건물의 건설, 임차인모집, 임대,건물의 유지관리 혹은 분양하고, 그 관리 운영의 성과를 신탁배당으로 토지소유자에게 교부하는 방식입니다. 소유자가 자금조달, 인허가, 건설, 분양, 세무, 법률 등의 지식과 경험이 없어 개발을 못하거나 자금사정의 어려움을 겪을 때 이용하는 방식입니다.

오늘은 신탁과 부동산신탁의 정의와 종류 그리고 신탁등기에 관해 알아보았습니다.

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다음에도 또 다른 유용한 정보를 가지고 다시 찾아오겠습니다.

혹시 궁금한 사항이 생기시면 언제든 전화주세요^^

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☎ 1668-1886

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모두 행복한 하루 되세요^^

감사합니다^^